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REITs·庖丁解牛①|老百姓又多了一个投资渠道-现象

2020年05月26日 09:45:35 来源:REITs·庖丁解牛①|老百姓又多了一个投资渠道 编辑:诸葛亮之墓

REITs·庖丁解牛①|老百姓又多了一个投资渠道

据美国REITs协会官网介绍,目前约有8700万美国人通过他们的退休金账户投资REITs,也就是说大约每四个美国人就有一个人通过退休金账户投资了REITs,可见REITs在美国的受欢迎程度。

REITs产品久期相对较长,对资产的安全性和流动性提出较高要求

基础设施公募REITs试点的推行,将会引导更多的社会资金与各类资本进入这些优先试点区域,对于完善和提升这些区域的基础设施服务水准、推动要素聚集和产业发展与升级发挥积极的作用。除了保障基础设施建设筹资和扩大投资以保增长外,产业、人口的聚集,对区域内房地产市场的推动作用也是不言而喻的。

一个问题是,对于苦寻投资渠道的普通人来说,REITs会成为普通人触手可及的投资品类吗?对此,和讯房产综合各方鲜明的观点,就该问题给予大众一个参考。

中金认为,这很大程度上受益于REITs亦股亦债的特性:在一定时期内如果股价上涨较快(可能由底层物业资产估值提升拉动),那么分红收益率相对下降,反之亦然。可以认为11-13%的总收益率是在二级市场上进行实体资产(或广义商业地产)大类投资可获得的合理回报中枢。

这一步的跨出,老百姓(603883,股吧)又多了一个投资渠道?REITs究竟和房地产关联大不大?这道风雨彩虹,前方的困难和风险又是什么?和讯房产特别推出《REITs庖丁解牛系列》,带您继续深入了解REITs那些与你相关的事儿!

如投资资产价格下跌,也会发生亏损

REITs的投资收益整体比较稳妥。中金统计了美国、日本等主要REITs市场近10年来的整体市场表现,显示板块总回报率(分红+资本增值)年化11-13%左右。以美国自身的长历史周期表现看,各个地产市场周期内权益类REITs的总回报中枢平均在13%,方差不大。

植信投资研究院高级研究员 马泓公募REITs将丰富国内投资者金融资产投资选项。公募REITs在交易所发行具有很高的流动性,规定大部分收入将给投资者发放分红,对投资者购买准入门槛极低,打开了参与基建投资的通道,而对机构投资者而言,更适合长期、稳健类型的投资者,例如险资、企业年金、养老金等机构投资者。年化收益率预期将高于当下ABS的水平,即高于3%-4%,但低于海外REITs的收益率水平,2019年美国REITs的年化收益率普遍在8%-12%的水平。

投资者可以根据自己的风险偏好,适当的通过认购公募基金的方式参与REITs的投资,增加金融资产组合的多样性。

从具体操作上看,基础设施相关的REITs产品还是要依据很多专业的投资机构,REITs推出需要很多中介机构进来评估这些资产,然后给出投资建议。我认为,商业地产未来有望会纳入REITs范畴,相对于基础设施,商业地产的易达性更强,比如商场经营程度如何逛一圈基本上就有大致的了解,老百姓更容易做投资决策。

随着此次开放基础设施公募REITs试点,普通投资者也迎来了通过资本市场进入基础设施领域投资的机会,公募REITs以其高流动性也大大提高了这类资产的可投资性,这类项目资产相对稳定和具备增长潜力的现金流,保证REITs收益的稳定性,可以作为风险偏好较低的投资人和投资机构重要的资产配置标的物。

REITs始终是权益类产品,不是保本保收益,每年会进行一次资产价格评估,如果投资资产价格下跌,也会发生亏损。(由于二级市场流通,也会出现流动性损益)。

风险方面,由于REITs产品久期相对较长,对资产的安全性和流动性提出了较高的要求。

从海外来看,REITs是不错的投资选择,一方面它降低了普通公众参与不动产与基础设施投资的门槛,和市场上绝大多数品种的相关性都比较低,可以帮助投资者分散风险。

对老百姓来说,REITs未来会逐步做大,将变成中国除了股票、债权和储蓄之外一个很重要的投资门类,对于偏好稳妥型的投资客户来说是一个很好的选择。REITs属于强分红产品,对于此前购买理财、国库券或债券的投资者来说,以后可能选择投资REITs。

中国REITs联盟秘书长? 王刚

从美国目前的基建REITs来看,美国6只基建REITs中有5只均投入通信领域,2013-2019年这些REITs的收益率约为24%,远高于其他REITs的表现,也高于同期股市的表现。

另一方面,公募REITs同时兼具股和债的特性,债的特性在于REITs的分红比较稳定,股性在于其价值会波动,总体而言抗通胀性比较强。

“中国REITs的1960时刻。”4月30日,证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》的当晚,中国REITs联盟秘书长王刚在朋友圈写下这句话。

这类资产具备增长潜力的现金流中国企业资本联盟副理事长? 柏文喜

在他看来,国内推出基础设施领域REITs试点,与1960年美国国会批准成立REITs一样,都意味着一个新的开始。“REITs是一场长跑,基建试点只是万里马(300591,股吧)拉松的发令枪。”

REITs属于强分红产品? 适合稳妥型投资者

REITs·庖丁解牛①|老百姓又多了一个投资渠道

总体而言抗通胀性比较强?粤开证券首席经济学家、研究院院长? 李奇霖

基建类REITs试点前期可能主要投资于一些风险较低、现金流稳定的项目,比如老基建领域的高速公路或者新基建领域的数据中心等等,只要估值合适,就能保证稳定的分红、较高的收益。

4月30日,一纸通知,理顺并回答了“中国庞大的基础设施存量证券化路径”。资本市场的热讨开始蔓延开来。

第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事? 胡建明

作为将在证券交易所公开上市的金融产品,从REITs持股份额来看,原始权益人持有20%,机构持有64%,剩余16%给散户,也就是说,散户可以直接购买REITs产品,此前,投资者如果想买REITs,只能购买海外REITs产品,现在可以直接购买。

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